주택 공급, 이대로도 충분할까?

최근 장기적인 주택 단지 전략 위원회에서 발표한 <장기적인 주택단지 전략 자문 문서>에 따르면, 향후 10년 동안의 주택 수요가 총 47만 건이고, 연평균 4.7만 건일 것이라고 내다보고 있다. 공공 운영과 사적 운영 비례는 6:4로 해서 계산할 때 매년 공급 목표인 2.82만 건의 정부주택과 1.88만 건의 사적 운영 주택과 상응하는 수치이다. 운수 및 주택국 죙벵룅(張炳良) 국장은, 목표가 고정불변은 아니고 매 해의 경제상황에 따라 검토 및 수정할 것이라고 했다.

인구 증가, 공급 감소, 예측에 대한 의혹

그러나 연평균 4.7만 건의 수요 수치가 과연 현실 상황에 부합되는지에 대한 논쟁을 불러 일으켰다. 1987년 홍콩정부가 발표한 첫 장기 주택단지 전략 문서에서는, 그 당시부터 2001년까지 매 년 약 4만 건의 정부주택과 단지를 건설하고 약 3만 건의 사적운영 주택, 총 연평균 7만 가구를 건설할 것이라는 공급 목표를 제정했다. 동긴와(董建華) 행정장관 위임 당시 1998년까지 매년 8.5만 가구를 공급해야 한다고 발표했다. (5만 가구의 정부주택, 3.5만 가구의 사적운영 주택).

현재 홍콩 인구 수가 약 718만 명이라 한다면, 87년(558만 명), 97년(649만 명)의 인구와 비교하면 훨씬 더 많은 수준인데, 이에 반해 최근 발표한 연평균 예상 공급가구 수가 4.7만 건은, 98년의 8.5만 가구의 절반도 안되는 수준인 것에 대해 논쟁을 불러 일으킨 것이다.

관첵지우(關焯照)는, 새로운 예측 방법에는 여러 가지 요소를 고려했을 것이라고 했다. 출생율, 수입 예상기간, 인플레이션 예측기간 등의 요소를 고려해 실제 상황을 훨씬 더 정확하게 계산해, 이번 결과는 과거 2번의 예측보다 더 낮은 것은 아마도 현재의 출산율 감소와 관련이 있을 거라고 했다. 침례대학 재무 및 전략학과 부교수인 막서이초이(麥萃才) 또안, 연평균 4.7만 가구 수요 예측은 현실의 주택 수요에 근접한 보고라고 생각한다고 했다. 과거 일부 주택 단지들은 투자성에 속했으나 지금 정부가 여러 부동산 투기 억제 정책를 발표한 후에 일부 수요가 감소될 것이기 때문에 발표는 현실성에 근접한 수치라고 보고 있다고 한다.

하지만 토지검찰 레이옝닷(李永達) 회장은 장기 주택 전략위원회가 주택 수요를 너무 낮게 예측했다고 보고 있다. 그가 추정하기로는 최소한 매년 6만 가구의 수요가 있다고 보고 있기 때문이라고 했다. 그리고 또한 이번 문서에서는 투자자들의 수요 또한 너무 낮게 추정했기에 합리적이지 않다고 했다.

수요 추정 수치를 떠나, 목표를 실현한다는 것 또한 어렵다. 비록 정부 목표가 10년 내에 47만 가구를 공급하는 것이지만, 그 중 7만에서 10만 가구를 공급할 토지는 아직도 찾지 못한 상황이기 때문이다.

정부는 주택 가구 수요 수치에 대해 정기적으로 검토해 실질적인 상황에서 동떨어지면 안되며 토지 공급 문제를 시급히 해결하도록 해야 할 것이다.

주택 수요 예측 계산에 작용하는 일부 고려 요소

- 이미 적절한 주택을 소유하고 있어 신규 증설되는 주택에 대한 수요가 없다고 가정

- 필요한 주택 단위의 수량을 계산할 때, 가구 수의 증가와 주택과 거주 환경이 열악해 재건해야 할 필요성을 느끼는 가구들의 수요

- 일률적으로 각기 다른 유형의 인구의 상황 요소를 포괄해 추측 계산하는데, 이에 인구의 노령화, 출산율의 저하, 인간 수명의 연장 등을 포함.

- 홍콩 거주자가 이주하는 요소를 추측계산하는데, 예를 들어 홍콩이 중국 내륙으로 전이해 생활하거나 혹은 부모 중 한 측이 내륙인이 아이, 부모 양측다 내륙인인 자녀, 홍콩에서 일하는 외국인 직원 등들이 있음.